Z dniem 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Dotychczasowa ustawa deweloperska straciła moc. Jedną z nowości, które można znaleźć w nowej ustawie deweloperskiej jest kompleksowe uregulowanie umowy rezerwacyjnej.
Dotychczas nie istniały przepisy, które regulowały treść i formę umowy rezerwacyjnej. W rezultacie deweloperzy dowolnie (na zasadzie swobody umów stron) kształtowali umowy rezerwacyjne, a najwięcej emocji budził obowiązek ewentualnego zwrotu i wysokości opłaty rezerwacyjnej.
Nowa ustawa deweloperska zawiera cały rozdział poświęcony umowie rezerwacyjnej. Jej zawarcie nie jest wprawdzie obowiązkowe, ale jeżeli strony zdecydują się na sporządzenie umowy, powinna ona być zgodna z normami ustawowymi.
Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności (telefoniczna rezerwacja nie wiąże zatem dewelopera w żaden sposób). W umowie należy wskazać strony, miejsce i datę jej zawarcia, określić rezerwowaną nieruchomość poprzez opisanie jej położenia, powierzchni i układu pomieszczeń. Należy wskazać cenę nieruchomości oraz okres na jaki nieruchomość ma być wyłączona z oferty sprzedaż i last but not least czy pobierana jest i w jakiej wysokości wysokość opłata rezerwacyjna.
Z uwagi na to, że umowę rezerwacyjną zawiera się na czas określony, w sytuacji gdy nabywca ubiega się o kredyt, to powinien uwzględnić okres niezbędny do uzyskania przez niego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Zastrzeżenie w umowie obowiązku zapłaty opłaty rezerwacyjnej nie jest elementem obligatoryjnym (dotychczasowe doświadczenie jednak uczy, że deweloperzy chętnie będą z tej możliwości korzystać). Ustawodawca przewidział tym razem, że wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1% ceny nieruchomości oraz to, że jeżeli po zawarciu umowy rezerwacyjnej nie następuje zawarcie umowy deweloperskiej, to deweloper będzie zobligowany do wpłacenia opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od zawarcia umowy rezerwacyjnej.
Skutki niewykonania zobowiązań wynikających z zawarcia umowy rezerwacyjnej zbliżone są do zasad rozliczenia zadatku.
Jeżeli niedoszły nabywca nieruchomości się rozmyśli i nie przystąpi do zawarcia umowy deweloperskiej, to opłata rezerwacyjna przepada na rzecz dewelopera. Wyjątek stanowi tu okoliczność wynikająca z nieuzyskania przez nabywcę pozytywnej decyzji kredytowej. W tym wypadku opłata powinna zostać zwrócona niedoszłemu nabywcy.
Jeżeli nabywca przystąpi do zawarcia umowy deweloperskiej, to pobrana opłata rezerwacyjna zaliczana jest na poczet ceny nieruchomości.
Co jeżeli deweloper nie dotrzyma zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej i np. sprzeda zarezerwowaną nieruchomość innej osobie? W takim wypadku opłata rezerwacyjna należy się w podwójnej wysokości podmiotowi, który zawarł umowę rezerwacyjną z deweloperem pierwszy.
Podobnie ma się sprawa w przypadku zamiany przez dewelopera prospektu informacyjnego i nie zawiadomienia o tym fakcie w odpowiedni sposób rezerwującego. Na deweloperów nałożył bowiem ustawodawca obowiązek informacyjny, zgodnie z którym w trakcie obowiązywania umowy rezerwacyjnej deweloper musi informować rezerwującego o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym, lub jego załącznikach.
W myśl nowych przepisów strony mają prawo, a nie obowiązek zawarcia umowy rezerwacyjnej, jeżeli już się jednak na nią zdecydują, to przyszły nabywaca przez zawarciem umowy rezerwacyjnej powinien zdawać sobie sprawę z faktu, że jej celem nie jest zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy sprzedaży zarezerwowanego przez nas lokalu (do tego służy umowa deweloperska), ale jedynie czasowe wyłączenie lokalu z oferty sprzedaży dewelopera.